Come inquadrare l'assicurazione del fabbricato in ambito condominiale? Si tratta di una questione a prima vista teorica che però ha importanti ricadute pratiche, dal momento che l'assicurazione globale del fabbricato rappresenta una fattispecie peculiare in ambito condominiale. Nonostante la si ritenga, a torto, un'assicurazione a copertura dei danni, la "globale fabbricati" rappresenta, pur con le dovute peculiarità del caso, una polizza per la responsabilità civile. La finalità della polizza, infatti, è quella di garantire il patrimonio dei condòmini che possano essere chiamati a rispondere per danni causati da mancata custodia di parti comuni del caseggiato o di parti private (ad esempio tubature che perdono o intonaci dei balconi che si staccano).

L'amministratore, pertanto, procede alla stipula per conto dei condòmini, collettivamente, per quanto concerne le parti comuni, e singolarmente, per quanto concerne le parti private;i due profili danno luogo al termine "globale". Proprio questa tipologia di assicurazione (responsabilità civile) ha introdotto un recente indirizzo della Cassazione in materia.

La Suprema corte (da ultimo Sentenza 15872/2010) ha stabilito (rifacendosi alla precedente 8233/07) che la stipulazione dell'assicurazione del caseggiato non rientra tra gli atti conservativi dell'amministratore, per i quali non è necessaria l'autorizzazione dell'assemblea, non rientrando nel novero degli atti materiali (rifacimento urgente di tetti, muri portanti eccetera) o di quelli giudiziari (azioni contro comportamenti illeciti).

Serve la delibera assembleare, dunque. La Cassazione, peraltro, lascia uno spiraglio a favore dell'assicuratore con il quale l'amministratore abbia stipulato un contratto, consentendo la ratifica da parte dell'assemblea che approva i rendiconto. La Cassazione, infatti, ha affermato che la ratifica può essere anche tacita, per cui non è neppure necessario uno specifico argomento all'ordine del giorno.

A entrambe le pronunce della Cassazione, però, si potrebbe obiettare che, se la stipula del contratto assicurativo non rientra tra le competenze dell'amministratore in quanto non tutela le parti comuni bensì il patrimonio dei singoli condomini, allora anche l'eventuale delibera esulerebbe dai poteri dell'assemblea in quanto non rientrerebbe tra i poteri previsti dall'articolo 1135 del Codice civile con conseguente nullità del provvedimento. La normativa del condominio, infatti, limita l'attività dell'amministratore e dell'assemblea alla gestione delle parti comuni, con esclusione di ogni competenza sui patrimoni singoli.